洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施

　　洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施

　　为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“房住不炒”定位，保障群众住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。根据相关规定，结合我市实际，现制定以下工作措施：

　　一、综合评级企业，突出分类施策

　　(一)依据企业综合评级实行差别化预售管理。根据房地产企业日常表现、开发经营、诚信履约、违规及投诉等因素，从优至劣依次将房地产企业评定为一级、二级和三级，实行评级结果与预售形象进度标准挂钩。在开发建设资金投入达到工程建设总投资25%以上前提下，对一级房地产企业适当放宽预售形象进度标准，建设项目为8层(含8层)以下的，完成基础工程即可办理预售;8层以上的，完成基础及地面以上2层工程即可办理预售。二级房地产企业适度提高预售形象进度标准，建设项目为8层(含8层)以下的，完成基础及地面以上4层工程即可办理预售;8层以上的，完成形象进度二分之一以上可办理预售。三级房地产企业严格控制预售形象进度标准，建设项目需完成主体工程(不含二次结构)后方可办理预售。对存在烂尾楼盘或违规操作造成项目无法推进，且被人民法院列入失信被执行人名单的房地产企业，不得参与我市新出让地块竞买开发。

　　(二)依据企业评级实行差别化监管资金管理。根据房地产企业综合评级结果，对一级房地产企业适当放宽资金监管标准，依据项目形象进度分12个节点拨付;对二级房地产企业适度提高资金监管标准，依据项目形象进度分9个节点拨付;对三级房地产企业严格控制资金监管标准，依据项目形象进度分6个节点拨付。

　　(三)支持高品质、改善型住宅小区建设。优化住宅供应套型，规划建设高品质住宅区，推动住宅产品升级换代，支持居民自住和改善型住房需求，逐步提高装修住宅供应比例。对低容积率、高绿地率、精装修优质房地产项目，商品房备案价可以根据建设成本适当上浮。对高标准建设“未来社区”的项目，可以适当放宽预售形象进度标准，由房地产企业根据建设成本自行申报预售价格，预售管理部门直接备案。

　　二、创新服务方式，减轻企业负担

　　(四)严格实行净地出让。拟出让土地必须权属清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，市政管线迁移以及文物勘探发掘、地质勘探全部完成，并具备动工开发所必需的其它基本条件。

　　(五)分期缴纳土地出让金。2022年12月31日前，商住类项目土地出让保证金按50%确定，产业类项目土地出让保证金按20%确定。允许分期缴纳土地出让价款，企业申请分期缴纳的，需出具承诺书，自签订出让合同后三个月内缴纳80%，六个月内缴纳完毕，分期缴纳部分需按银行同期贷款利率支付利息。依据土地出让合同及房地产企业承诺书，相关部门可容缺办理规划及其它审批手续。

　　(六)优化预售资金监管政策。商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证始，至办理不动产首次登记后止。预售资金监管范围包括房地产企业预售商品房取得的全部收入，包含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。完善预售资金监管模式，将商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用;预售收入超过重点监管资金额度的，属于非重点监管资金，可由房地产企业根据需要提取使用。开发企业也可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的重点监管资金。

　　(七)适当延缓缴纳城市基础设施配套费。2022年12月31日前，房地产企业可申请分批缴纳城市基础设施配套费，最长不超过6个月。逾期未足额缴纳的，除依法追缴外，对房地产企业予以综合评级降级处理，并由相关部门依法实施惩戒。

　　(八)完善装配式建筑配建政策。房地产项目装配式建筑配建比例按照地上总面积进行计算。2023年12月31日前，房地产企业可申请降低装配式建筑配建面积，实建低于应建部分按市住建部门每年公布的成本差价缴纳装配式建筑易地建设费后，不再配建;房地产企业也可申请增加装配式建筑配建面积，增加部分按市住建部门每年公布的成本差价进行奖励。

　　(九)合理调配住宅商业建筑比例。积极引进龙头骨干企业、平台公司、现代服务业、外贸结算中心、区域总部及小巨人房地产企业、瞪羚房地产企业、隐形冠军房地产企业，全面提高闲置非住宅类商品房使用率，加快形成高品质特色楼宇产业集群，有效盘活闲置存量资源。新建经营性房地产项目可合理降低商业建筑比例，原则上按商业、住宅分别供地，根据项目位置、辐射范围及服务人群等，灵活配置商业比例。

　　(十)合理确定公建设施计容面积。对于新建的经营性房地产项目，配建的幼儿园、老年日间照料中心、社区公共管理用房等公建设施无偿移交政府相关部门的，不计入项目容积率计算范围，不收取土地出让金。

　　(十一)完善房地产项目周边配套设施。对已出让土地，相关部门要尽快完善周边学校、商业、医院等配套设施;未出让土地出让前，要基本建成路网、水电等基本公共服务设施，为项目推进提供有利条件。

　　(十二)科学制定环保施工政策。一级房地产企业开发的商业、办公、“未来社区”和大型居住社区工程，经市政府相关部门批准后，可以参照《洛阳市秋冬季大气污染防治期间重点民生保障工程监督管理办法》执行。

　　三、加大信贷支持，支持合理消费

　　(十三)调整公积金贷款政策。房地产开发公司在取得商品房预售许可证时即可申请住房公积金贷款项目准入备案。提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善型住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

　　(十四)加大住房融资信贷支持。引导在洛商业银行及其他金融机构，积极向总行及省行争取房地产贷款额度，加大对洛阳信贷投放，更好满足房地产领域资金需求。对经营稳健、杠杆率合理、销售前景良好、资金封闭运行的房地产企业建设的工程，按照市场化、法治化原则发放开发贷款，杜绝盲目抽贷、压贷、断贷。按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大房地产企业并购融资支持。

　　引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策;对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。执行差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行。鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行。对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内。支持开展法拍房按揭贷款业务。

　　(十五)大力发展保障性租赁住房。落实建设青年友好型城市要求，通过盘活存量土地新建、产业园区配建、非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、转化等方式筹建保障性租赁住房，优先供应来洛就业创业的青年大学生。完善保障房申请信息查询管理系统，开通保障性租赁住房APP，实现保障性租赁住房房源信息查询、网上申请、分配等业务办理。

　　四、规范市场行为，优化发展环境

　　(十六)合理调控土地供给节奏。按照供需平衡原则，根据全市商品房在售、在建、已供地可建规模等，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、压茬供应，保障商品住房用地需求。统筹考虑住房建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等，在市场需求旺盛、去化周期短的区域，适度增加住宅用地供应量;在市场需求弱、去化周期长的区域，适度减少住宅用地供应量。

　　(十七)加强房地产市场监管。开展房地产市场秩序整治，重点整治未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为，严厉打击违规销售、未明码标价、拒绝使用公积金贷款购房、恶意哄抬房价、虚假承诺等侵害群众利益行为。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理定价，严格执行明码标价、一房一价。

　　(十八)优化服务引导预期。运用信息手段提高政务服务水平，推行网签即备案、交房即办证模式。对取得预售许可的房地产开发项目，利用“互联网+网签”技术完成交易主体核验，实现网签即备案。对综合验收备案、规划核实、税费缴纳、不动产登记进行全链条流程再造，大力推动“交房即办证”。充分发挥舆论导向作用，客观准确地向社会公开发布市场走势和政策信息，努力形成稳定健康的房地产消费预期和科学合理的住房消费观念。

　　本通知自2022年5月1日起施行，有效期2年。在执行期间如国家法律、法规另有规定的，以国家法律、法规为准。