全世界只有中国独有的“公摊面积”,为什么还不取消?

时间:2023-07-25人气:作者:未知

全世界只有中国独有的“公摊面积”,为什么还不取消?

取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。

文| 海上客

前不久,有关“西安69平方米新房公摊面积37平方米”的新闻上了热搜,又引发了全社会有关取消“公摊面积”的讨论。



西安69平方米新房,公摊面积37平方米 图源|华商网

为什么要说“又”呢?太阳底下无新事,海姐从事新闻工作近20年,隔三岔五就能看到这样的讨论,但总没有个结果。要知道,“公摊面积”在全世界只有中国才有,连“发明”这个概念的中国香港地区也都在十年前取消了,可我们仍在使用“公摊面积”,这到底是为什么呢?

01

先来捋一捋西安这件事。

西安市民姬女士2020年购买了东仪路荣安芙蓉印月小区的一套商业公寓,今年3月份交房。进楼后,她发现“楼道宽得可以开车”。



姬女士 图源|华商网

姬女士说:“他们推销的销售员也没告诉我,我们现在三四百户人都存在公摊面积大,大家都不知道。”姬女士解释称,自己去年才拿到合同,之前也没有留意,没想到花了50多万元,买了一半的公摊。姬女士提供的购房合同显示,房子的预(实)测建筑面积共69.75平方米,其中套内建筑面积32.71平方米,分摊共有建筑面积37.04平方米,公摊率超过了50%。



姬女士的合同上写了建筑面积69.75平方米,公摊面积37.04平方米 图源|华商报

对此,售楼部工作人员解释称,公摊大是因为公寓品质高有气派,门厅大走廊宽,住起来舒适度更高。

而西安市雁塔区住建局工作人员表示,目前公摊面积的占比没有明文规定,“公摊的标准,它分摊的时候,合同里面应该都有这些,签合同的时候合同也写了,双方认可这个东西的”。

事情到这儿,大家应该都明白了,公摊面积其实是没有上限标准的,完全看开发商的良心有多少了。

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为什么公摊面积没有标准?因为这是中国独有的计算方式,而且还是跟香港地区学的。

20世纪50年代以前, 中国香港地区房屋以整栋销售为主, 因此价格高、成交量低。1954年,霍英东收购香槟大厦,重新开发出售,香槟大厦就首次提出了公摊,把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了,而非过去的按栋出售。



香港尖沙咀的香槟大厦

此后, 香港开发商纷纷效仿这种模式。

中国内地也沿用了这一模式。早在1995年12月1日施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中就有明确规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。且规定对于公摊面积大小没有比例限制。房屋公摊面积的大小,一般与房屋建筑的规划设计是否合理以及房屋的配套设施多少有关。

2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》(第70条),都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

其中,套内面积是业主实际使用面积。而公摊面积包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室,及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

值得一提的是,每所小区的规划设计不同,住房公摊比例也就会有所不同。比如:有的低容积率小区,配套丰富,公摊就会相对大一些,如果是高层建筑、公寓楼栋等,电梯、大堂、消防等要求会增加,也会导致公摊面积增加。

可以说,公摊面积是我国住房商品化改革的产物,并据此构建了共有产权等一系列与业主息息相关的财产权利。

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为什么天下苦“公摊面积”久矣?

在现行的销售制度下,购房者要想了解公摊面积是否合理,成本比较高,一般人算不清楚。买房如同拆盲盒,动辄数百万元甚至上千万元的房款,却往往只是得到合同上一个抽象的建筑面积数字。究竟能使用的面积有多大,就得等到交房时才知道,这么大的风险能用一句“公摊面积合法”来搪塞吗?

讽刺的是,中国香港地区早在2013年开始就已告别“公摊面积”,实行住宅物业销售新规——对于新房,只能用实用面积来标注面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价,如果违反规定,可能会被罚款100万—500万港币,判处3—7年监禁。对于二手房,香港地产代理监管局强制要求,中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。

重庆早在2002年就已取消“公摊面积”,直接以套内面积售房,但这一经验并没有在全国内推广。

近年来,中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议,多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案,然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

业内专家指出,取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。在政策层面,取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革,需要各级政府的支持和推动。然而,政府推动这一改革涉及土地财政收益,出手积极性不高。

海姐想要说的是,即便取消“公摊面积”还不能全面实施,但出台规定出售的房屋清楚标明“套内面积”和“建筑面积”,让老百姓买房明明白白,这个不过分吧?

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