征地拆迁中的“协议拆迁”需要注意（征地拆迁和协议拆迁）

大家都知道，拆迁时要签补偿协议。签订补偿协议通常是在征收决定公布，评估报告下发到被征收人手中以后，才会协商签订补偿协议。但是咱们在拆迁实践中，发现征收方有时候会采取另外一种操作方法，这就是协议拆迁，未经任何法定程序，直接找到被征收人签订补偿协议。这样的协议拆迁，通常伴随着补偿不合理，大家要特别小心。

为什么征收方会采取协议拆迁?面对协议拆迁，咱们被征收人该怎样争取合理补偿?下面由拆迁律师围绕这两个问题，为大家进行相关知识的科普解答。

协议拆迁的背后真相：程序已违法，补偿又怎能如意?

有当事人告诉我们，当地近段时间开展房屋征收。奇怪的是，整个拆迁中一没文件，二不走拆迁流程，拿着一纸协议就想让他签字腾房，这让他心里没底。“拆迁也太随意了”。

这位当事人遭遇的就是咱们经常提到的协议拆迁，而这位当事人的遭遇，并不是个案，不少被征收人也曾遇到过。

为什么征收方未经过征地预审、拆迁许可以及公告等法定程序，就直接和房屋所有权人签订协议。明明知道这样不合乎征收法律规定，还要一意孤行?难道仅仅是为了给被征收人“减负”过于繁杂的流程?方便被征收人尽快住上安置房、拿到补偿款?这背后其实有着更深层次的原因。

为未批先占、少批多占的拆迁项目“打掩护”。现实当中，一些拆迁项目存在没有征地批文就开展拆迁，或者实际用地面积大于批准用地面积的情况，这其实都是违法的行为。如果拆迁户让其出示征地批文，可能就很难掩盖拆迁项目的违法行为，这就很尴尬了。如果搞突击式的协议拆迁，缩短或省去拆迁流程，往往也就不用出示征收中必须公开的一系列法定文书。等到拆迁户签订补偿协议，那么这些问题也就好解决了。如有必要还可补办手续。

降低拆迁成本，节省审批时间，加快拆迁进程。从拆迁实践来看，征收流程的缺失，也往往伴随着被征收人法定权利的缺失，无形中，被征收人的一些对于征收或补偿的诉求也就缺乏了解决的渠道和途径。而每一个重要程序又对应着法律赋予被征收人的权利，并有一定时效保护。

举个例子，在征收决定下发后，如果被征收人对于补偿不满意，法律赋予被征收人60日的行政复议、6个月的行政诉讼时效;而在征收补偿决定下发后，法律再次赋予被征收人60日的行政复议、6个月的行政诉讼时效。如果被征收人在这些程序，逐一启动这些权利，简单一叠加，也得有个一年左右时间耗在这些矛盾纠纷中，那么整个拆迁进度就会大为延缓。

当然我们无法以此推测征收方的真实意图，但客观上确实起到了这样的作用。

综上来看，缩短拆迁流程，减少拆迁纠纷和矛盾，就能变向推动拆迁工作快速开展，这是征收方会冒险搞“协议拆迁”的内在动力和目的。而被征收人最重要和基本的权利无法得到有效保障的情况下，补偿也就很难如意了。

协议拆迁的本质是违法拆迁，经常伴随着低补偿，您可别上当

拆迁律师要在这里告诉大家：征地拆迁必须是为了社会公共利益的需要，而协议拆迁在实践中通常是开发商进行的一种商业性拆迁，以盈利为目的，并非出于公共利益的需要。协议拆迁不能堂而皇之地用于征地拆迁中。

因此，发生在征地拆迁中的“协议拆迁”，实际上就是拆迁方回避征收法律规定，违法以类似交易的方式，通过与被拆迁人签订所谓的“拆迁协议”，开展土地房屋征收。这样的“协议拆迁”违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等征收法律。

事实上，协议拆迁也大多伴随着补偿不合理的情况发生。不少被拆迁人在咨询时也反映，自家房屋拆迁，被告知补偿只有几百元一平，而周边城镇房价却已是几千元一平，自己领了补偿款还需要补差价才能买房。这当然是不合理的，违背了保障被征收人原有生活水平不降低的重要征收原则。

遭遇协议拆迁，您要快速采取以下措施维护自己的合法权益

如果您正遭遇“协议拆迁”，一味拖延或抱怨是无法解决您的问题的。那么该如何维护咱们的合法权益，争取公平合理的拆迁补偿呢?下面拆迁律师教您几招。

首先，通过申请信息公开确认征收项目是否合法，打退违法拆迁。

无论是未批先占还是少批多占，在信息公开面前都会露出“狐狸尾巴”。一纸信息公开，有无征地批文、批文划定的项目范围和面积一清二楚，征收方的项目也就清晰透明了。这往往是咱们依法维权的第一个重要突破口。

其次，预先评估房屋价值，对于拿多少补偿心中有数。

只有清楚了解房屋价值，才能据此估算出比较准确的补偿空间。在和征收方谈判时，不至于不知道如何报价、守价。同时也能预防房屋遭遇突击式拆除后难以估价的问题。

既然征收方采取了协议拆迁，那么说明项目多少是会存在一些问题的。如果三番五次协商不下来补偿，征收方或许就会铤而走险，将您的房屋划入违建或危房，进行以拆违促拆迁、拆危促拆迁，乃至强制拆除。如果咱们的房子一旦被拆掉，也就意味着作为最直观和最重要的证据——房屋不存在了，这是不利于评估房屋价值的。

因此，这就要求咱们被征收人要做到预先评估房屋价值。

最后，及时通过法律途径维权，拿回自己的补偿。

如果没有文件，征收方就来让我们签订补偿协议。这时咱们是可以拒绝签字的。如果征收方要求咱们在一定期限内搬迁腾房，否则进行强制拆除，那么咱们要警觉起来。咱们毕竟是弱势一方，单凭个人力量很难阻止征收方的强制行为。被征收人应当积极走法律途径，借助法律的强大力量来依法维权。