拆迁如战役?律师教你三招致胜征收补偿谈判!

说起拆迁，有些是城市发展需要，有些是为企业腾地搞好项目建设，还有些是直接为改善老百姓生活需要而进行。但不管是何起因，只要有拆迁就必要有足额补偿，毕竟房子是一向是我们最重视的，被视为安身立命之本。

理想如斯，现实如斯。实际上，一些地方的征收方，总会想方设法的在房子或土地上做文章，足额补偿有时候离被征收人非常遥远。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

在不少被征收人眼中，拆迁就是一场财产保卫战，而被征收人就是弱势的那方，维权难。

俗话说“不打无准备之仗”，那么，被征收人该如何打好这场战役，并赢得这场战役胜利呢?爱土拆迁律师团为大家支招如下。

一、未雨绸缪，做好拆迁前准备

征地拆迁能为被征收人提供最强大、最有力的补偿的依据，就是被征收人手上的各种证明材料。

土地证、产权证、林权证、营业执照、环评等等，你能有的、能拿得出来的全部准备好。并且一定不要傻乎乎把原件直接交给征收方，应当复印多份并将原件妥善保管到安全地方。

如果没有证明或者证明材料，房屋手续有瑕疵的，要提前找到合理事由，比如历史遗留原因、手续还在审批等等，千万不要等征收方给你”安排”理由。

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另外，要对自己房屋、土地状况有明确了解。征收房屋的，要清楚房屋建筑、装修成本，要对类似房屋市场价值做到心中有数。

征收耕地的，征地补偿可以上本地国土局查询，提前了解征地标准。如果不清楚的，要提前咨询专业律师帮忙评估。

二、提高警惕，收集征收信息防范未然

为什么征收?是谁组织的征收?现在处在什么阶段?涉及多少户人家，多少亩土地?这些在征收初期就应该了解。而在征收进行时，就要了解征收信息项目、文件、进展，不要道听途说人云亦云。

《中华人民共和国政府信息公开条例》第11条第三款规定，设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：(三)征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况。

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第12条：乡(镇)人民政府应当依照本条例第九条的规定，在其职责范围内确定主动公开的政府信息的具体内容，并重点公开下列政府信息：(三)乡(镇)土地利用总体规划、宅基地使用的审核情况;(四)征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况。

据此看出，征地拆迁的信息公开是步骤明确、职责清晰的，可在实践征收中，不会像法条规定的这样简单，应该公开的文件都不没公开，更不要说那些需要申请才会公开的文件了。

比如，征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料、一书四方案、征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告等等。若被征收人不了解如何申请，可联系律师提供帮助。

以上两点，是征收开始时，被征收人要做的必要功课。都说公平合理的拆迁补偿是谈出来的，其实拆迁谈判就像商业谈判一样，讲究技巧和手段。如果你在谈判中掌握一些技巧，或许能帮你赢得更好的补偿条件。下面，我们就来说一说征收中的谈判技巧。

三、征收的谈判技巧，谈出合理补偿

1、做好心理准备，不露怯

面对征地拆迁，被征收人要提前做好心理准备，“补偿不公”很有可能落在你身上。如果一开始就软弱、屈服了，主动性没了，做什么事都是被动的，再说什么都没用。

2、避补偿，主动说法

谈判是一个过程，多少价位、何种补偿方式被征收人不要谈判一开始就透露，心里有底就行。被征收人要明白，心急吃不了热豆腐，要懂得欲擒故纵。

被征收人要对征收方提出的谈判，在合适的时机答复。通常征收方在非原则性问题上还是愿意让步的，被征收人不要“不分轻重”，比如房子才是补偿的重点，就不要过多纠结一口井、一堵围墙的些许补偿了。

总之，要灵活掌握谈判中让步和坚持的火候，清楚哪一部分是绝不让步的，哪一些是可以再商量的，并以其违法点(比如没有进行听证、没有发布征地公告、没有发布房屋征收决定公告等等)作为筹码促进谈判，掌握话语权。

3、保持理智，做好长期谈判的准备

当征收方觉得你是铁板一块时，可能会晾你一段时间，可能是一个月、两个月、甚至是半年。这时被征收人不要慌张，将房屋证件放到安全地方、看守好房屋，同时对征收方下达的文件及时拍照保存，在文件规定的时效内申请行政复议或提起行政诉讼。不清楚的话可以咨询律师，避免错过最佳维权时机。

4、不被对方的言语恐吓住

“你要价太高，不拆了”“你再不签字，我们就强拆!”若谈判不欢而散，语言恐吓，停水停电停气、断路等逼迁手段就会上阵。当进行到这一步时，被征收人千万不能屈服，否则之前的努力就白费了。

5、维权要趁早

最后，如果有条件，谈判全程录音录像。有财产损失，要及时报警并对电话录音，出警情况录像。对下达的文件拍照留存，想要维权一定要趁早。

总之，先知己，对自身情况有清晰认知;再知彼，对征收方、拆迁公司常用的方式、拆迁的证据、救济方式做充分的了解;然后掌握谈判技巧、把握谈判时机，当谈判无法进行时，及时咨询专业律师。