楼面价是什么意思（土拍楼面价是什么意思）

如果有对楼市方面有了解的，应该都听说过楼面价，可能很多人对这个词感到很陌生，毕竟很多的专业用词我们也不了解。但楼价和房价存在着一定的关系，这个我们要清楚，下面小编就来为大家介绍下楼面价是什么意思，楼面价和房价的关系。

一、楼面价是什么意思

楼面价指的是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的*建筑面积。*建筑面积受政府批准的容积率控制。

楼面价的计算公式为：

楼面价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，*容积率为3.0，*终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。

二、楼面价和房价的关系

一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置*重要的调节机制。

房价的价格定位是由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

据推算，土地的成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还是要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至是更高。

三、楼面价怎么算土地成交

楼面价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。（土地总面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积）

房价中的楼面 土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。

土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。

假设一个小区 土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种*得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）。

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