降首付、认房不认贷要来了 刚需降首付

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

在建楼房 图片来源：图虫创意

“这个（消息）是他们发给我的，这个也是”，最近，北京的房产中介林怡时不时就收到有关政策新风向的消息，但率先告知她的不是新闻客户端，也不是公司的政策研究部门，而是林怡的客户。

多部门的密集表态，让观望的购房者们开始有些警觉。新华社7月27日深夜报道，住房城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

倪虹还强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。

这是最近半个月，多部门对楼市层面的第三次重磅发声。此前已有中国人民银行、中共中央政治局会议先后从存量房贷和房地产政策的角度，表态对房地产进行支持。

“客户看到政策风向就来咨询我”，林怡也有些苦恼，行业历经长达两年的深度调整，市场也在平淡中度过了两年，如今她已不敢判断政策会给多大力度的支持，“有些政策如果真的执行，影响确实会比较大”。

“现在客户还是比较冷静，不过他们能来咨询政策，证明他们有在关注市场”，政策虽未具体落地，但市场各方已经在等风来。

政策还未落地，部分业主已经开始反价

“我本来决定7月27日去过户，现在爽约了，还和中介吵了一架”，来自沈阳的二套房买家夏壬在临过户时踩下了“急刹车”。

让夏壬改变主意的是一则“乌龙“消息。7月26日，国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠政策指引》，涉及住房领域的部分引起市场的巨大反应，其中，第193条提到“个人购买家庭唯一住房或第二套改善型住房减征契税”，而二手房契税是在办理过户登记时交纳。

国家税务总局 资料图

尽管国家税务总局工作人员通过媒体澄清《指引》是对现行优惠政策的汇总而非新政，夏任还是决定观望一下。

在《指引》发布之前，中国人民银行和中共中央政治局会议已先后对房地产公开表态，其中，中国人民银行货币政策司司长邹澜于7月14日发声支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。随后于7月24日召开的中共中央政治局会议指出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

受到政策风向变化的影响，更多的二手房买卖双方的心态也在改变。

“我关注的一套北向的房子挂牌3年都没卖出去，一直有些犹豫（买不买），业主后来自降1万元表示诚意出售，我们已经约好了面谈时间，结果业主周四（27日）突然说不卖了，连夜涨价20万，低一分都不卖”，北京的刚需买家柯昀告诉时代财经，他之前关注的另外几套房源，挂牌总价也在最近一周上涨了5万至10万。

柯昀感到无奈又可笑，“人心不足蛇吞象，他们（业主）政策都没解读明白。当下，除非为了学位，谁也不会贸然在上涨的时候买房”。

柯昀的经历反映了目前少数业主的卖房心态。最近一周，广州的买家肖珂艾也遭遇了来自业主的回马枪，“我们谈好的480万，比市场价低一点”，原本以为是板上钉钉的事情，业主却在最后关头变了卦，“他说形势利好，突然通知涨价20万，而且态度十分强硬”。

对于业主反价的行为，肖珂艾有着和柯昀一样的困惑。在许多买家看来，政策的本意是给买家传递信心从而刺激购房需求，以及通过降低成本和门槛助力置换客加速卖一买一的进程，而非是让业主以更高的价格卖房。

肖珂艾表示，她会与业主再次进行沟通，“顶多加一点（钱），谈不成就算了，不会强行上车，我可以看看别的”。柯昀则宁愿选择租房，“如果房价因为政策调整再次走高，现在租房反倒让我觉得更安全，至少有更多的可支配资金去做其它的事情”。

虽然目前出现部分业主“反价”试探市场水温的现象，但不同的房产中介告诉时代财经，更多的人依然在静观其变。“现在降价的房源还是比较多的，不过业主的差异性很大，主要看他们着不着急用钱，不着急的，心态就会比较强硬”，其中一名中介表示。

追涨不追跌，楼市进入买方市场

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前，房地产出现了四大新的形势：一是风险开始向稳健企业，甚至向国企、城投蔓延；二是保交楼的难度加大；三是资产价格下跌加速，尤其稳健的一线城市开始领跌；四是市场需求下坠。李宇嘉认为，新的房地产形势迫切需要需求端的支撑，而这是近期多部门对房地产密集表态的重要背景。

7月中旬，国家统计局发布的数据显示，6月份，70个大中城市一二手房价环比上涨城市个数双双减少。其中，一线城市新房价格环比由5月上涨0.1%转为持平，北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，而广州、深圳则分别环比下降0.1%和0.3%；二手房价则环比下降0.7%，降幅相比5月扩大0.3个百分点，连续2个月跌幅大于二三线城市，其中，上海以1.2%的跌幅领跌全国。

今年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算），其中，住宅投资44439亿元，同比下降7.3%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅销售面积同比下降2.8%；商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%，其中，住宅销售额增长3.7%；截至6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17%，其中，住宅待售面积同比增长18%。

“虽然广州和佛山（之前）有陆续发布一些政策，但市场反应不大，很多客户在观望，客户的心态是追涨不追跌，都在等房价再降一波”，某知名中介机构位于广佛区域的一家门店负责人对时代财经说道。今年第一季度，受到前期积压的刚需客需求释放的推动，全国多个城市二手楼市回暖，广佛市场亦是如此，不过随即又在第二季度重新走低，“四五六月，可以说一个月比一个月差”。

房产中介 网络图/图文无关

“我有对客户跟了7个月，有钱就是不买，上次看了一个楼盘，他们很满意，但不肯定下来，丈夫觉得房价还会跌，宁愿把钱留着炒股”，广州的资深房产中介陈盛东表示，即便这对客户很难成交，但他也不打算放弃，“至少他们愿意出来看房，现在愿意出来看房的客户真的不多。很多人只愿在电话、微信上聊一聊，有几个客户我约了半年就是约不出来”。

业主们也在感受到了市场的凉意。来自深圳、上海和北京的业主向时代财经指出了当前卖房的几个普遍现象，在房子挂牌期间，要么很少人上门看房，要么频繁遭遇买家大幅砍价，而由于眼下已是买方市场，为了尽快促成成交，卖家还需付出更高的中介费，“本身房价已经降了，还要给高额佣金”，一名深圳业主表示。

在多部门密集表态后，市场开始期待政策的落地。“总算看到了一点希望，我不会提高价格，就希望尽快卖掉”，来自深圳罗湖的业主表示，名下一套急售的房子挂牌半年却“卖不出去，即便“现在的价格比我买的时候还要低20万，真的非常期待政策的落地”。

（文中受访者均为化名）