大城市余额不足，小城市人口上不去，高房价只剩下最后的狂欢。

房地产行业有句话，判断一个地方的房价走势，前期看金融、中期看土地、长期看人口。那么我们今天就从人口走势来看看我国的房价行情。

一线城市“人口余额”已不足

所谓“人口余额”，即每个城市规划设定的未来常住人口规模目标与当前常住人口规模之间的差额。

根据目前已经发布了城市规划、国土空间规划的一线城市、新一线城市和省会城市数据来看，部分一线城市和新一线城市的“人口余额”已不足。

数据显示，北上广深的人口上限分别是2300万、2500万、2000万、1900万。相比2020年七普人口，北上广深分别还剩110万、12万、136万、114万增长空间，也就是说四大一线城市总体“人口余额”不足400万。

新一线城市“人口余额”也不算多

除此之外几个新一线城市的“人口余额”也不算多，虽然几个新一线城市的天花板都不算低，成都2400万，苏州1700万-1800万，武汉1660万，杭州1500万、沈阳1200，但是剩余规划空间都差不多只有300万左右。

除了沈阳以外，其余像成都、苏州、武汉、杭州等城市和过去十年人口增量来比，城市的“人口余额”也不算多。

一个城市不可能无上限扩张，也就是说城市大规模“抢人”已经进入一个微妙的拐点，未来人口增速将会放缓。

三四线城市人口严重不足

早在2019年年底北大光华新年论坛上，光华管理学院院长刘俏称：光华管理学院课题组对中国城镇人口的现状有个估算，我们发现88％的城市人口是严重不足的，简单的说就是城市的实际人口比经济意义上有价值的人口数要低很多。

除此之外，4月份，提出城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。6月份，提出目前县城常住人口正减少的现实，不可过度超前和盲目建设。

很多三四线城市虽然“人口余额”充足，但是从过去10年的人口增量就可以看出，三四线城市的人口后劲已不足。

种种现象表明，我国现在的人口趋势就是小城市人口不断向大城市转移，大城市“人口余额”越来越少，小城市人口余额虽然充足但人口上不去，而这个趋势还将持续！

因为人口向大城市转移的本质是因为各大城市资源配比不均，能在家乡生存，又何必背井离乡。像很多三四线城市，产业类型少、工作机会少，工资也不高，但是物价和房价却可以直追一二线城市，真的应了那句没有一二线城市的命，却得了一二线城市的病。

现有住房足以够34亿人居住

根据最新房地产数据，中国有1.3亿套房屋空置无人住，现有住房足以够34亿人居住。城镇居民住房拥有率是96％，超过30％的家庭拥有2套住房，超过10％的家庭拥有3套住房，户均拥有住房1.5套。

房屋空置率高，人口出生率低，一线城市不再把“抢人”当作目标，三四线城市人口支撑力又不足，所以种种迹象表明高房价只是最后的狂欢而已。