从曹园的倒下看拆违：征地拆迁中，什么样的“违建”能争取补偿？

曹园拆违的话题，最近火的一塌糊涂。各大一线媒体群起报道，披露曹园的背景、违法点、拆违进展。相关部门也进行了严格查处。基本上，曹园凉凉了。站在拆迁律师的角度，今天拆迁律师团为大家把话题延伸开来，从曹园拆违，讲讲征地拆迁中，什么样的拆违是可以拿到补偿的，什么样的拆违是没有补偿的。

咱们接下来就从曹园的案例，帮助征地拆迁中的企业和拆迁户总结下相关的经验教训，应对拆违的技巧，尽量降低损失争取合理补偿。

气派的曹园(图片来自网络)

从曹园的倒下，看违建：短期获利，长期却难以维系发展

曹园一度风光不已，名流荟萃，属于高档消费场所。但是在风光几年后，由于没能依法建设经营，终于还是受到了法律的制裁和处罚。可见，企业经营，既要重视短期利益，也需要长期眼光。依法经营方能长久。

据新京报报道，“曹园”违建问题初步查明，涉事企业黑龙江曹园文化投资有限公司存在违法采伐、违法占地、违法建设等行为。牡丹江市责成涉事企业即日起开始自行拆除违建。

少批多建：审批2.7公顷，违法占地19公顷，曹园建设钻空子

2006年曹园(原名黑龙江超越森林公园有限责任公司)申报了森林综合保护及观赏项目，取得了2.7667公顷使用林地审核同意书。随后在未取得合法手续的情况下，违法采伐、违法占地、违法建设，2006年至2018年，共违法采伐林木1416立方米，违法占用林地19.05公顷，违法建筑面积9492平方米。

这属于典型的少批多建。

处理结果：自行拆除违建，恢复植被，部分项目可补办手续继续使用

该案调查组提出，对已建成项目要坚持依法依规、实事求是、区分情况、分类处置的原则，对已确认按法律规定必须拆除、无法通过改正措施消除影响的16处建筑物和构筑物，责令涉事企业立即自行拆除并尽快恢复植被;对与项目功能密切相关或具有公益属性，且对生态没有影响或通过改正措施能够消除影响的，责令涉事企业限期整改、补办手续，如逾期不办，责令其拆除。

拆违进展：曹园16处建筑，已拆除完毕15处

另据报道，牡丹江专项调查组综合协调组组组长王兆光接受媒体采访时提到：截至28日11点，对已确认按法律规定必须拆除的16处建筑物和构筑物，15处已拆除完毕，剩余一处限定涉事企业5日内拆除完毕。目前已清除建筑面积3118平方米，恢复土地6453平方米，拆除后的建筑残土正在清运。

回归到征地拆迁中的企业和个体，什么样的违建是能够争取补偿的?

在现实征地拆迁中，一些企业厂房、养殖场或者商铺、个人住宅也会面临拆违。这个时候，有几种情况的建筑，会被征收方认定违建，但实际上并非严格意义上的违建，是可以争取补偿的。咱们需要注意了，不要被征收方急功近利地以“拆违促拆迁”，一刀切地压低补偿或者给予零补偿。

主要有这几种情况：

1、招商引资一路绿灯落地，但手续不全的企业

那些早年间政府招商引资而来的企业，由于当初政府为了快速让项目落地在办理各项许可类手续上，多被开通了绿色通道，允许先建设后审批。而后期又因为种种原因未能将手续补齐，这就为企业留下了隐患，若遭遇征收拆迁极有可能被定性为违法建筑而不予补偿。

像此类情况由于属于政府招商引资项目，只要不超出规划许可范围，其建设经营也就具备了一定的合法性。这符合信赖利益原则，因此招商引资企业在拆迁时也应当获得合理补偿。

需要提醒大家的是，一些大棚房其实也属于这类招商引资入驻的企业，有一定手续，但不全，这类大棚房在拆迁时也应当合理补偿，不应一刀切零补偿。

2、政策鼓励创业的个体户、企业

其实很多年前，各地为了盘活一方经济，往往会出台不少的优惠政策，鼓励人们返乡创业，对于一些企业落地给予了宽松的管理，甚至给予补贴。但是后面在发展需要要进行征地时，就会拿企业手续不全来说事，认定违建，要求限期拆除搬迁。这其实是不合理的。

这时候，咱们企业主或者个体户就可以找出此前地方出台的鼓励政策以及补贴手续，来佐证自己建设经营的合法性，这也是可以获得合理补偿的。

3、手续不全的养殖场

养殖场很多时候是地方同意或者鼓励建设的，但是手续并不齐全，在后续面临征收时，征收方就会以“违建”的名义来拆迁，这往往会让养殖场主措手不及。但咱们要明白，养殖场其实还是属于农业设施用地，对于其用地管理并没有那么严格。

而且根据2010年发布的《国土资源局、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，兴建农业设施占用农用地的，不需要办理农用地转用审批手续。所以大家注意一下，在2010年之前修建的畜禽舍，未办理农用设施手续的，是可以争取合理补偿的。

4、建房手续不全的居民房屋

由于历史遗留原因造成建房手续不全，而无法按正常方式办理权属登记的房屋。我国《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之后建设的房屋必须获得建房审批手续。根据法不溯及既往，那如果咱们的房屋属于2008年之前建造的，并且拥有完整的土地使用权，那么这类房屋是不能轻易认定为违建的。

如果简单来说，就是只要拥有土地使用证、规划建设许可、房屋产权证书的其中一种，咱们就可以说，这个房屋是拥有一定合法性基础的，应当根据实际情况给予合理补偿。这是从咱们的办案实践中得出来的经验。希望大家可以记住，以免在拆迁时吃亏。

律师教您一眼识别什么是违法建筑，不能获得补偿

对于违建的认定，比较复杂，那么咱们长话短说。根据《城乡规划法》，下面四种情况下的建筑就是典型的违建，大家看清楚：

(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;

(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑。

对于上诉建筑，咱们也就很难争取补偿了。

拆迁实践：拆违尺度需严格把握、结合实际进行，被征收人也可自救

最后回到曹园拆违案本身，咱们也能看到，相关部门在对其进行认定违建和拆除时，也是既讲了法律，也讲了实际，并不是全部予以拆除。而是对于其中的违建部分予以拆除。对于手续不全但又有一定手续的部分，是允许其限期补办手续，而没有立即进行拆除。这体现了执法的人性化尺度，松紧有度，宽严适当。

的确，合法建筑和违法建筑，在实践当中可能存在一些模糊地带，这就需要咱们的执法者结合法律和实际情况来理性判断。同时咱们的被征收人也需要理性对待拆违，如果确实不能真切分辨违建，那么建议要及时咨询专业拆迁律师，避免被“拆违促拆迁”了，白白损失一大笔补偿费。

另外，拆违也有一系列法定流程要走，在这些程序阶段，咱们被拆迁人也是拥有陈述申辩的权利，可以通过行政复议或行政诉讼来维权，这是法定的救济权利。